Immobilier : faut-il vendre son appartement locatif pour investir en SCPI ?

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Pendant de longues années, il était conseillé d’investir dans un appartement locatif afin de se constituer un patrimoine solide et de vivre un jour une retraite dorée. L’investissement immobilier a toujours été bien vu au sein de la société car, comme on le dit, « la pierre est une valeur sûre ».

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Pour certains, cette stratégie patrimoniale est toujours d’actualité. Cependant, les contraintes de gestion de l’immobilier en direct prennent souvent le dessus et la situation devient invivable pour l’épargnant. Exaspérés par les difficultés locatives, la majorité des investisseurs procèdent aujourd’hui massivement à l’arbitrage de leurs biens immobiliers, en réalisant d’importantes plus-values, et réinvestissent les capitaux obtenus dans les parts de SCPI de rendement. Est-ce un bon ou mauvais choix patrimonial d’investir en SCPI ?

La SCPI, un non-choix patrimonial selon les professionnels

Que vous ayez investi dans l’immobilier il y a 10 ans ou il y a 50 ans, il est fort probable qu’en revendant aujourd’hui votre bien locatif vous réalisez une plus-value non négligeable en raison de la flambée des prix ces dernières années dans la majorité des métropoles françaises. Ainsi, vous récupérez un capital valorisé et les contraintes locatives cesseront à l’instant. Comment investir à nouveau ces fonds afin qu’ils vous génèrent une rente régulière ?

Les professionnels de l’immobilier et de la gestion du patrimoine incitent les épargnants à investir dans les SCPI de rendement. Ce produit d’épargne immobilière bénéficie des avantages de l’immobilier locatif, c’est-à-dire un revenu régulier, sans les contraintes. En effet, les tâches comme la réalisation des travaux, l’entretien, la mise en location ou l’encaissement sont à la charge de la société de gestion. Avec les SCPI, l’épargnant profite donc d’un confort hors normes et peut se consacrer pleinement à sa famille, à sa vie professionnelle ou à ces centres d’intérêts sans se préoccuper de la gestion locative. 

Les risques immobiliers sont également amoindris grâce à l’importante taille du patrimoine de chaque SCPI et à sa diversification (secteur d’activité, zone géographique, typologie d’actifs). Investir son capital en SCPI, c’est refuser dépendre d’un locataire, d’un marché ou d’une classe d’actif et prendre des risques inutiles. Acheter parts de SCPI, c’est diversifier, mutualiser et sécuriser son investissement immobilier.

A ce stade, la balance penche déjà du côté de la SCPI de rendement avant même que les autres avantages soient évoqués. Quel est le taux de rendement du placement SCPI ?

Il avoisine les 6% net pour les meilleures SCPI, soit plus que la location d’un bien locatif traditionnel dans la plupart de cas. A titre d’exemple, en investissant 100 000 euros sur la SCPI Vendôme Régions (6.03% net en 2018), vous pouvez obtenir jusqu’à 500 euros de loyer net mensuel. 

A cela se rajoute la revalorisation patrimoniale récurrente dans l’immobilier qui fait grimper le rendement final. Sur cette même SCPI régionale, la dernière augmentation du prix de la part date du 30 juin 2019. Les bonnes acquisitions dans toutes les régions françaises et une gestion de proximité ont ainsi permis à la société de gestion Norma Capital de faire passer le prix de la part de 640 euros à 655 euros, soit une hausse de 2%.

« Il n’est pas facile de séparer un propriétaire de son appartement coup de cœur, mais après une démonstration, la raison prend le dessus et les épargnants décident d’agir. Ils mettent leurs biens en vente et reviennent nous voir 3 à 6 mois après pour investir le capital issu de la vente immobilière en SCPI. » explique Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI.

Le constat est sans appel : malgré l’attachement que vous portez à votre studette parisienne ou votre T2 à Lyon, une réorganisation de votre patrimoine immobilier est aujourd’hui absolument nécessaire. Le moment est bien choisi car les marchés ont évolué favorablement et permettent de bien vendre votre appartement. En allouant le capital de la vente immobilière aux parts de SCPI, vous gagnez en confort, en rendement et en diversification de votre patrimoine. 

Investir dans l’immobilier sans malus fiscal avec les SCPI européennes

Réinvestir les fonds de la cession d’actifs immobilier sur des parts de SCPI offre un bonus fiscal aux épargnants. La fiscalité des revenus fonciers peut être atténuée en achetant des parts de SCPI européennes telles que la SCPI EUROVALYS (Allemagne) ou SCPI ELIALYS(Europe du Sud). Dans le cadre des SCPI européennes, les sociétés de gestion s’acquittent de l’impôt à la source et distribuent aux épargnants un rendement net de fiscalité étrangère. Ces revenus sont en plus exonérés de prélèvements sociaux en France, soit une économie de 17.2%.

Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée (30%, 41% voire 45%), plus le conseil d’investir en parts de SCPI européennes est pertinent. En effet, bien choisir ses SCPIde rendement peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt, sans pour autant recourir aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel peu rentable. En effet, l’avantage fiscal du dispositif Pinel de 2% (sur 6 ou 9 ans) sert tout juste à couvrir la fiscalité des loyers qu’il génère. De plus, vous payez votre bien beaucoup trop cher par rapport au marché, ce qui peut se traduire par une moins-value à la revente, voire même une illiquidité si tout le monde vend en même temps. Enfin, de nombreuses limites et les plafonnements font de la loi Pinel une opération peu intéressante, même pour les contribuables lourdement fiscalisés. Il est recommandé de favoriser les SCPI européennes dont les avantages ne sont pas limités dans le temps.

Alors qu’il serait difficile de détenir et de gérer des biens locatifs en Europe pour profiter de la douce fiscalité, les SCPI étrangères naviguent sereinement sur les marchés immobiliers européens et offrent aux épargnants des rendements bien supérieurs à la location dans le neuf ou dans l’ancien. L’arbitrage sur un bien immobilier acquis il y a plusieurs années a donc tout son intérêt en 2019. D’ailleurs, selon le 2e baromètre 2019 de La Centrale des SCPI, leader de la distribution de SCPI en ligne, 50% des investissements ont été réalisés suite à une vente immobilière entre janvier et juin 2019. Il ne s’agit pas du désamour des Français à l’égard de la pierre mais d’un ras le bol général lié aux contraintes locatives chronophages.

En ce sens, Véronique Baron, l’une des trois associés fondateurs de La Centrale des SCPI explique l’ingénierie patrimoniale qu’elle a appliquée à l’un de ses clients :

« Nous avons décidé avec mon client de vendre son appartement parisien locatif acquis il y a 20 ans pour des soucis de tranquillité. Il a réinvesti le capital sur un panel de SCPI françaises et européennes. Il a non seulement gagné en confort, mais aussi en diversification, en loyers et surtout en impôt. »

Un choix de la raison, la SCPI est devenue en quelques années l’éden des épargnants français avec une collecte soutenue chaque année. Les marchés immobiliers évoluent et les épargnants doivent s’adapter à de nouvelles tendances afin de préserver leur pouvoir d’achat et préparer leur retraite. Vendre un appartement locatif pour mieux investir en parts de SCPI s’inscrit parfaitement dans cette démarche, surtout si vous avez la possibilité d’être accompagné dans cette transition patrimoniale par des professionnels comme ceux de La Centrale des SCPI joignables sur centraledesscpi.comou au 01 44 56 00 23.

Découvrez pourquoi investir sur des SCPI  européennes en vidéo :

https://www.centraledesscpi.com/guide-des-scpi/la-scpi-en-video/comprendre-les-scpi/1050-pourquoi-investir-sur-des-scpi-europeennes.html

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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