Immobilier : les clés d’un plan de financement réussi

Pour acquérir un bien, surtout à Paris qui est l'une des villes les plus chères de France, un bon plan financier est nécessaire.[Kenzo Tribouillard / AFP]

Apport personnel, capacité d’endettement, durée du prêt… Pour financer son logement, établir son financement est une priorité.

 
Rares sont ceux aujourd’hui qui peuvent éviter de passer par un crédit immobilier pour devenir propriétaires. Si les taux ont frémi début juin après quatorze mois de baisse consécutive, ils restent à un ­niveau exceptionnel, qui rend ce type d’opération très intéressante. Mais quelques règles sont à suivre pour trouver une offre adaptée et compétitive.
 
 
Définir ses possibilités financières
 
Avant d’emprunter, il convient d’établir les mensualités maximales que l’on est prêt à supporter. En général, la règle du tiers fait référence. Il faut calculer le montant net de ses revenus mensuels, éventuellement complété de revenus locatifs, et les diviser par trois. Bien entendu, un prêt doit être complété par un apport financier. Plus ce dernier est important, plus le dossier a des chances d’aboutir. A noter : les prêts aidés de type PTZ sont considérés comme de l’apport personnel par les banques.
 
 
Estimer les dépenses futures
 
La règle du tiers fait référence en ­matière d’endettement. C’est-à-dire que les mensualités ne doivent pas être ­supérieures à 33 % de ses revenus nets. Il est toutefois envisageable d’être un peu au-dessus de cette limite en accord avec son banquier. Car, en plus de ce financement, le propriétaire doit faire face à des frais supplémentaires à commencer par les charges.
 
Par exemple, pour un appartement de deux pièces parisien, on peut estimer ces frais à 150 euros mensuels. S’ajoute à cela la taxe foncière dont l’avis arrive courant septembre et la taxe d’habitation si le bien n’est pas destiné à la location (dans ce cas, c’est le locataire qui acquittera cette taxe).
 
 
Simuler ses capacités de crédit
 
Il existe sur les sites des banques des simulateurs très pratiques qui permettent d’avoir une idée du montant auquel on peut prétendre. Il faudra pour cela renseigner le prix du bien, ses revenus mensuels ainsi que le montant de son apport. Il est recommandé de tester sur plusieurs durées : 15, 20 et 25 ans. Certains sites peuvent même donner un taux, mais ce dernier peut être affiné lors d’un rendez-vous avec un conseiller
 
 
Faire jouer la concurrence
 
Ensuite, la démarche la plus judicieuse est sans doute de commencer par son propre banquier. Ce dernier soumettra une offre de prêt que l’on pourra alors comparer avec celles d’autres établissements.
 
La concurrence peut alors s’avérer intéressante. Il est également possible de négocier certains points comme les frais de dossier ou bien les pénalités pour remboursement anticipé. Enfin, ceux qui souhaitent gagner du temps peuvent toujours confier la recherche d’un prêt à un courtier.

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