Portail SCPI : le guide pour choisir son investissement

Les SCPI peuvent constituer un placement rentable.[DR]

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Investir dans la SCPI permet de placer directement dans l’immobilier et présente de nombreux avantages. Le portail SCPI nous permet de mieux comprendre comment faire son choix en fonction de chaque investissement détaillé.

L’investissement immobilier «traditionnel» consiste à acheter un bien (souvent via l’aide d’un crédit bancaire) et le mettre en location. Les loyers remboursent une partie des mensualités de crédit et l’effet de levier du crédit permet de se créer du patrimoine facilement. Mais cet investissement comporte aussi des contraintes, et l’alternative mise en place est la société civile de placement immobilier, plus communément appelée la SCPI.

Une SCPI se définit, d’après l’article L214-50 du code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif.

Concrètement, les investisseurs achètent des parts de parc immobilier appartenant à la SCPI, puis deviennent donc associés de la SCPI et propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui la compose. Une attestation de propriété de parts est d’ailleurs délivrée par les sociétés de gestion et donne droit à la perception trimestrielle de loyers au prorata des parts détenues.

Les avantages

Les avantages sont multiples : pas de contraintes de gestion, une mutualisation des risques, une diversification du patrimoine et une flexibilité, chaque investisseur pouvant calibrer son investissement à la centaine d’euros près.

Plusieurs types de SCPI existent. Celles «de rendement», qui ont pour principal objectif de délivrer une rente régulière, celles de «plus value», ayant vocation à capitaliser en créant une plus value en cas de revente des biens constituant son patrimoine, et les «fiscales», qui visent à bénéficier d’une réduction d’impôts. Il existe plus de 150 SCPI, et Portail-SCPI.fr sélectionne les meilleures (voir à ce lien).

Les Français sont bien souvent motivés à investir dans l’immobilier locatif pour bénéficier d’une réduction d’impôts. C’est dans cette démarche que sont nées les SCPI Pinel. Comment fonctionnent-elles ? La société de gestion collecte les capitaux auprès des épargnants qui sont ensuite investis dans de l’immobiliers neufs éligibles à la Loi Pinel. Puis enfin, les immeubles sont mis en location, ce qui engendre des revenus locatifs ainsi que la baisse d’impôt Loi Pinel.

Autre option, parmi les SCPI de rendement, les SCPI européennes ont la cote. Corum Convictions est la seule du marché à offrir le meilleur rendement et à assurer à ses associés un versement mensuel des dividendes (depuis le 1er Janvier 2016) . Elles consistent à aller chercher le rendement là où il se situe, à l’étranger en zone euro. Ainsi, Corum Convictions investit en France, en Allemagne, en Espagne, au Portugal, aux Pays-Bas, en Belgique et même en Slovénie.

Les différentes façons d’investir

Investir au comptant

Dans le but de se créer un revenu complémentaire immédiat, l’investissement au comptant permet aux personnes disposant de liquidités d’investir directement en SCPI. Dans ce cas de figure, ce revenu net de charges et de frais de gestion est versé tous les trimestres en fonction du revenu distribué. Cette manière d'investir permet une diversification de son épargne sur un support immobilier qualitatif.

Investir à crédit

Adapté aux investisseurs disposant d’une capacité d’épargne mensuelle et d’endettement, l'investissement à crédit est permet de se constituer un patrimoine immobilier à moyen/long terme. L'avantage ? Avec les revenus générés par la SCPI, on peut rembourser une partie de la mensualité de crédit, mais aussi profiter de l’effet de levier, car une partie importante du montage sera financée par les loyers. L'investisseur peut adapter le montant de son investissement en fonction de son effort d’épargne et de ses objectifs, car les montants peuvent bouger. Ce dernier profitera ensuite d’une rente créée grâce aux revenus de la SCPI une fois que le crédit aura été remboursé.

Investir en démembrement

L’investissement en démembrement de propriété permet aux investisseurs de se créer une rente différée. Le principe est de séparer l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI pendant une période définie à l’avance, qui s'étale souvent sur 5 ou 10 ans. Selon la durée, une décote est appliquée à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Durant la période de démembrement, l’investisseur en usufruit, qui désigne des personnes morales (entreprises) pour de la gestion de trésorerie ou des particuliers disposant d'un déficit foncier conséquent, bénéficie de 100% des loyers, et le nu-propriétaire récupère la jouissance des loyers à la toute fin. A savoir que durant ce laps de temps, le nu-propriétaire évite toute fiscalité et le montant de l’investissement n'est pas compris l’assiette ISF.

Investir en assurance-vie

Profiter du rendement de la SCPI sans la contrainte fiscale, voilà ce qui caractérise l’investissement en assurance-vie. Les loyers des SCPI vont permettre de racheter des parts sans fiscalité par le biais de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie. L'investissement sur d’autres supports que le fond euros est devenu incontournablee, car le rendement des fonds euros est en chute libre et la fiscalité ne va pas en s’améliorant pour l’épargnant. De nombreuses possibilités existent (OPCVM, produits structurés…) mais la SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie semble s'imposer. 

Pour plus d’informartions et découvrir en détail chaque investissement, rendez-vous sur le portail SCPI.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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