Comment bien négocier son crédit immobilier ?

[Crédit Philippe LOPEZ / AFP ]

Les conditions n’ont jamais été aussi avantageuses pour ceux qui s’apprêtent à contracter un emprunt bancaire. Le taux moyen en avril (tous montants et durées confondus) était de 1,35% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Et cette situation est partie pour durer. Afin d’optimiser son financement, et peut être d’obtenir une décote supplémentaire, quelques points sont à surveiller.

Ne pas négliger l’apport personnel 

Il y a quelques années, il était impensable d’acheter sans apport. Aujour­d’hui, les faibles taux ont changé la donne et certains se lancent dans un projet immobilier sans avoir la moindre somme de côté au départ. Pourtant, un apport est primordial comme gage de sécurité pour la banque. Il prouve qu’un effort d’épargne a été fait. Plus il sera important, plus les conditions (montant du taux, frais de dossier, options) seront avantageuses. On le constitue avec ses propres économies ou une donation. Un prêt à taux zéro décroché auprès des collectivités locales peut être également considéré comme un apport personnel.

Une capacité d’endettement à bien définir

Le montant remboursé tous les mois ne se définit pas à la légère. En principe, la capacité d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Elle comprend tous les crédits contractés par le foyer, y compris les prêts à la consommation ou revolving. Mais cette limite peut s’apprécier. En fait, ce qui importe au banquier, c’est le « reste à vivre.» C’est-à-dire la somme à disposition du ménage une fois que la ou les mensualités ont été payées. Si les revenus sont élevés, un taux d’endettement supérieur à 33 % peut donc être envisagé.

Des frais annexes à intégrer dans son calcul initial

L’achat d’un bien ne représente pas uniquement la mensualité du prêt. Il y a d’abord les frais de dossier que facture la banque. Il faut compter en général autour de 1 000 euros. Les banques sont libres de fixer leur montant. Mais il est tout à fait négociable. Ensuite, il y a l’hypothèque ou la caution, c’est-à-dire les garanties prises par la banque afin de se protéger des impayés. Elles s’élèvent en général à 1 % du projet. Enfin l’assurance, celle qui permet la prise en charge du remboursement du capital restant, en cas de décès ou d’invalidité, s’évalue autour de 0,30 % du prêt.

Une demande à soumettre à plusieurs établissements

Naturellement, l’emprunteur a tendance à se tourner vers sa propre ban­que en cas d’achat. Il ne faut toutefois pas s’arrêter à cette étape. Ce n’est pas parce qu’un client a des années d’ancienneté dans un établissement ou que ses proches y ont également un compte que l’offre y sera la plus intéressante. Armé de son dossier bien ficelé (avec tous les éléments nécessaires sur une clé usb), il faut faire le tour des établissements concurrents. La surenchère peut faire gagner des dixièmes. Pour les banques, un nouveau client vaut de l’or. C’est ce qui explique que les taux continuent de baisser. Ceux qui n’auront pas de temps à perdre peuvent passer par un courtier.

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