Si depuis le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers est en vigueur à Paris, il n'en demeure pas moins que plus de 30 % des loyers qui y sont pratiqués sont toujours aujourd'hui au-dessus du barème de référence. Alors comment savoir si votre bailleur, qu'il s'agisse d'un petit propriétaire ou d'un grand groupe, respecte bien la loi ?
Pour tout nouveau bail ou en cas de renouvellement, chaque propriétaire devra donc respecter cette règle, avec un prix au m2 qui ne dépasse pas le loyer plafond (aussi appelé loyer de référence majoré). Dans le cas contraire, il risque une amende comprise entre 5.000 euros pour une personne physique, et 15.000 euros pour une personne morale.
Alors, quelle est la démarche à suivre pour vérifier si le loyer payé respecte bien la législation ? Plusieurs paramètres rentrent en compte dans ce calcul : il faut donc connaître le nombre de m2 de l'appartement (ou maison), le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble, ainsi que le type de location.
connaître la date de construction du bien
Oui, mais comment ? Le cadastre de la Ville de Paris ne fait pas mention de la date de construction des immeubles. Il faut donc contacter son propriétaire ou un voisin propriétaire, et au pire, il existe des sites comme «BatiParis», capable de renseigner l'époque de construction d'un immeuble, en fonction de son adresse.
se rendre sur le site dédié de la mairie de Paris
Ensuite, et c'est la grande nouveauté, il existe désormais un site dédié à cette vérification, disponible à tous sur le site de la Ville de Paris. En effet, cette dernière vient de récupérer depuis le 1er janvier 2023 la compétence de contrôle et de sanction des abus liés à l'encadrement des loyers.
Désormais, en cas d'abus, c'est la municipalité parisienne qui prendra en charge le dossier et tentera – d'abord à l'amiable – d'arranger les choses en incitant le propriétaire à se mettre en conformité avec la loi, ou en cas d'échec, qui se chargera d'envoyer une amende au contrevenant.
Sur ce site, l'intéressé doit remplir un questionnaire, avec le loyer hors charges, la date du bail en cours ou à venir, la superficie, le nombre de pièces, l'adresse, et l'année de construction de l'immeuble. Et vérifier en quelques clics si le loyer payé est bien conforme.
Comparer avec son loyer (hors charges)
Car beaucoup d'abus sont encore constatés à Paris, notamment sur les petites surfaces, comme le souligne l'adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, Ian Brossat. L'élu rappelle d'ailleurs que plus de 500.000 foyers sont concernés, alors que les biens immobiliers privés loués comme résidence principale à Paris représentent 45 % des 1,1 million de résidences principales recensées dans la capitale.
A titre d'exemple, un appartement non meublé de 62 m2 situé dans un immeuble ancien de la rue Tarbé, dans le 17e arrondissement de Paris, aujourd'hui loué 1.570 euros par mois, est parfaitement conforme à l'encadrement des loyers, qui fixe le plafond du loyer de référence majoré à respecter à 1.736 euros.
Par contre, l'élu cite deux autres exemples : un 2 pièces non meublé de 22 m2 loué 746 euros par mois dans le 18e, alors qu'il devrait être loué 623 euros par mois maximum, tout comme un studio de 20 m2 loué 750 euros par mois, alors que le plafond du loyer de référence majoré est fixé à 614 euros. Dans ces deux derniers cas, les propriétaires se trouvent donc dans l'illégalité, et risquent une amende.
Si la plupart du temps, les résultats correspondent avec la réalité des prix déjà exercés à Paris (charges non comprises), il n'en demeure pas moins qu'«un tiers des loyers» sont toujours trop élevés et dépassent les plafonds fixés par l'encadrement des loyers, explique Ian Brossat, qui parle de loyers supérieurs en moyenne de 12 %, soit 161 euros, par rapport à la la loi.
prendre contact avec le propriétaire
Mais attention, l'encadrement des loyers ne concerne pour l'instant que les baux signés à partir du 1er juillet 2019, ainsi que le renouvellement de baux anciens à compter de cette date. Si les locataires sont déjà dans l'appartement et paient plus que le prix au m2 majoré, ils devront malheureusement attendre le renouvellement de leur bail, ou engager d'importantes procédures judiciaires.
Au contraire, dans le cas où la location ne serait pas encore actée, mais que le loyer serait légalement trop élevé, il faut d'abord en parler avec le futur propriétaire (pas forcément au fait de l'encadrement des loyers à Paris) qui pourra alors se mettre en règle.
Et si ce dernier ne souhaite pas se mettre en conformité avec l'encadrement des loyers à Paris, vous pouvez toujours signer le bail et le contester ensuite auprès de la Ville de Paris. Car il n'est malheureusement pas possible de contester un bail qui n'aurait pas encore été signé.