En général, les futurs acquéreurs s’intéressent davantage aux taux des crédits immobiliers qu’aux taux et aux modalités de calcul de l'assurance emprunteur.
C’est une erreur, car le taux du crédit immobilier ne permet pas de connaître le coût réel du crédit. En plus des intérêts du crédit, de nombreux frais viennent alourdir la charge supportée par l'acquéreur : frais de dossier, frais de notaire, de garanties, impôts et taxes… et les primes de l'assurance emprunteur.
Or, en période d’intérêts faibles, le poids des primes d’assurance va représenter une proportion plus élevée de la charge globale du prêt. En fait, cette charge peut représenter jusqu’à un tiers du coût du crédit.
Savoir estimer le coût de son assurance de prêt immobilier est donc crucial si l’on ne veut pas se faire surprendre par la charge que représente le crédit immobilier.
Conseil général : faire une simulation d’assurance de prêt
Il vous est conseillé d’utiliser un comparateur d'assurance prêt immobilier et d’évaluer le coût du crédit sur toute la durée de votre prêt pour évaluer le tarif le plus intéressant, parmi les différentes assurances de prêt qui peuvent vous être proposées. Si le prix est un critère de choix important, veillez aussi à bien étudier les garanties proposées.
Les différents types d'assurance emprunteur
En matière d’assurance de prêt, il existe différents types d'assurance :
- • (1) les assurances groupe, qui sont proposées par les banques ;
- • (2) les assurances individuelles, historiquement proposées par les assureurs (mais que certaines banques commencent également à commercialiser). Quelle que soit l’assurance choisie (groupe ou individuelle), le montant du prêt, sa durée et le type d’investissement sont des composantes essentielles du coût des garanties. Voyons leurs spécificités en matière de tarification.
L'assurance de prêt groupe proposée par la banque
Elle a une approche globale et mutualiste des emprunteurs : le tarif est donc plutôt homogène entre les différents profils d’emprunteurs. En général, ce type d'assurance n’est pas le plus avantageux pour les emprunteurs les plus jeunes et les moins à risque.
L’assurance emprunteur individuelle proposée par les assureurs (et plus récemment, par certaines banques)
Elle apporte plus de finesse dans la qualification des emprunteurs : catégorie socioprofessionnelle, âge, fumeur/non-fumeur, sports et activités à risque… Elle propose donc des tarifs plus ajustés et ce calcul est souvent favorable aux profils les plus jeunes et sans problème de santé.
Méthode de calcul de l'assurance de prêt immobilier (pour une cotisation fixe) :
Le calcul du coût total de l'assurance s’opère à partir du montant de l’emprunt immobilier.
Le montant de l'assurance est calculé en multipliant le taux annuel de l'assurance par le nominal du capital emprunté. Exemple : pour un capital emprunté de 200 000 € à 1,4 % sur 20 ans, avec un taux d'assurance emprunteur à 0,5 %.
L’assurance coutera 200 000 x 0,5 % x 20 = 20 000 €.
Cotisations fixes ou variables
Historiquement, les banques proposaient des cotisations fixes via leurs contrats groupe, et les assureurs proposaient pour leurs contrats individuels des cotisations variables, généralement dégressives, car calculées sur le capital restant dû. Néanmoins de plus en plus d’assureurs proposent désormais également des contrats individuels à cotisation fixes.
En la matière, quel choix faire en prévision d’un remboursement anticipé d’un prêt ? C’est un point à prendre en compte. Le plus souvent, comme on l’a vu, avec les assurances individuelles, les primes sont dégressives, ce qui peut paraître attrayant. Mais au moment où l’emprunteur remboursera par anticipation son prêt, il aura peut-être déjà payé la plus grande partie de ses primes d'assurance alors qu’il interrompt le contrat avant son terme.
Pensez donc à faire le calcul !