Grâce à la tokenisation immobilière, un acheteur peut investir dans une partie d'un bien immobilier, à hauteur d'une centaine, voire d'une cinquantaine d'euros. On vous explique tout.
Investir dans la pierre sans se ruiner. C'est le principe de la tokenisation immobilière qui débarque en France. Ce système permet de fractionner des biens immobiliers en plusieurs parties, appelées des jetons numériques, ou tokens.
Il ne s'agit pas à proprement parler de fractionnement d'un bien immobilier. Le système repose sur la création d'une société associée à l'immeuble - ou à la maison - qui est elle-même diviser en plusieurs actions qui représentent ainsi une quote-part du bien.
La tokenisation signifie tout simplement que ce sont des jetons numériques, appelés «tokens», qui représentent ces différentes actions. Ils sont enregistrés sur une blockchain, un registre digital décentralisé.
Les jetons numériques ne sont pas des cryptomonnaies
Attention toutefois à ne pas confondre ces jetons numériques de valeur immobilière avec les cryptomonnaies. Ces dernières ne reposent sur rien, tandis que les tokens sont bien associés à un actif réel. Ils se rapprochent plutôt d'une action et sont donc soumis aux mêmes droits et aux mêmes exigences.
Voici comment fonctionne donc la division des parties : «Un appartement qui vaut 100.000 euros peut être divisé en 1.000 tokens de 100 euros, ou en 2.000 tokens de 50 euros», a expliqué à CNEWS Blok.Immo, une société française qui met en vente un tout premier bien immobilier de ce type lundi 19 juin, dans le très prisé centreville d’Orléans (Loiret).
«L’appartement sera divisé en 6.390 blocks», nous a précisé Pierre Soulette, directeur général de Blok.Immo.
Les acheteurs pourront donc investir dès 50 euros dans un bien immobilier, et en recevront ainsi une partie des bénéfices: «Un investissement de 50 euros récolterait 5,53% par an, ce qui correspond à 2,76 euros», a-t-il poursuivi.
Une fiscalité avantageuse
Ces revenus proviennent des loyers payés par les locataires mais pourront bénéficier de la fiscalité avantageuse du prélèvement forfaitaire unique, appelé «flat tax», qui s'élève à 30%. Les biens immobiliers classiques, eux, sont soumis à un taux d'imposition plus élevé (17% de prélèvement sociaux, plus la tranche de l'impôt sur le revenu, de 30%).
Cette fiscalité est rendue possible grâce au système de société divisée en actions. Pour cause, la «flat-tax» concerne les revenus mobiliers comme les dividendes, les obligations, les titres de créance, les comptes de dépôt et les comptes à terme, rappelle le ministère de l'Économie et des Finances sur son site Internet.
Les tokens peuvent être revendus facilement
La tokenisation comporte d'autres avantages. C'est avant tout un moyen d'investir dans la pierre avec quelques centaines d'euros. Certes, les SCPI permettent déjà de le faire mais les jetons offrent une liquidité bien supérieure. Il est en effet possible de les revendre à tout moment.
Enfin «cette solution aide à acheter des biens là où certains promoteurs peinent à écouler leur stock et ont un taux d’annulation qui augmente énormément», a expliqué Pierre Soulette, directeur général de Blok.Immo. En d'autres termes, il y a de bonnes affaires à saisir d'après ce professionnel.
La société marche ainsi sur les pas d’entreprises américaines comme Realt, l’un des pionniers de la tokenisation immobilière à l’échelle mondiale depuis 2020.
Mais un an plus tôt, c’est la société française Equisafe qui avait mis en vente un immeuble particulier à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) divisé selon le même modèle, auprès de fonds d’investissements.