Où construit-on des bureaux en Ile-de-France depuis dix ans ?

Alors que les chiffres de prévision 2018 viennent d'être dévoilés, une décennie de constructions de bureaux en région parisienne permet de repérer les tendances et déséquilibres.

Le préfet d'Ile-de-France a rendu public ce jeudi 25 avril 2019 des chiffres en augmentation pour l'an dernier : il a donné son agrément pour la construction de plus de 2,8 millions de m² de bureaux, contre 2,3 millions en 2017. Une tendance générale à la hausse qui se poursuit depuis six ans, alors que le nombre d'autorisations a quasiment doublé depuis 2008.

Il faut toutefois nuancer ces «agréments» : il s'agit des autorisations délivrées par l'Etat pour la construction ou la rénovation de locaux. «Ce sont des indicateurs avancés, sur ce qu'il va se passer dans cinq ans en moyenne», explique Renaud Roger, économiste à l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) d'Ile-de-France. Et celui-ci de préciser : «chaque année, entre 600.000 et 1 million de m² de bureaux sont construits dans la région».

Dans le détail par départements, ces agréments permettent toutefois de dégager certaines tendances à moyen terme. Ainsi, la capitale fait preuve d'un dynamisme certain ces dernières années, grâce à son importante attractivité. Mais il s'agit en grande majorité de rénovations de bureaux existants, et non de constructions nouvelles. «Paris est plein, il n'y a quasiment plus de foncier disponible, si ce n'est dans l'opération d'aménagement Paris Rive Gauche (13e) et un peu dans les arrondissements du Nord-Est», explique Renaud Roger.

Ainsi, c'est la petite couronne, au plus près de Paris, qui semble en profiter. Mais au lieu du rééquilibrage Est/Ouest tant évoqué par le passé, l'heure semble plutôt venue des basculements Est/Sud-Ouest et Est/Nord-Est.

Après une belle croissance depuis six ans, la Seine-Saint-Denis est en effet désormais devenue le deuxième département où les promoteurs imaginent des bureaux, avec 1 agrément francilien sur 5 qui y a été délivré en 2018. Le nombre de m² prévus est ainsi passé de 120.000 il y a dix ans à 565.000 aujourd'hui. Cela représente une hausse de 370 % par rapport à 2008.

«Mais c'est limité aux zones limitrophes de la capitale», nuance l'économiste de l'IAU. «Seuls Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers et peut-être Pantin, Montreuil et Bagnolet en tirent parti.  Les autres communes du territoire sont pour l’instant à l’écart de cette dynamique». Le prolongement de la ligne 14 vers le Nord, prévu pour 2020, devrait renforcer ces tendances.

Zone de bureaux historique, les Hauts-de-Seine continuent à être l'épicentre des quartiers d'affaires franciliens, notamment avec La Défense où plusieurs nouvelles tours sont au programme. La barre symbolique du million de m² agréés vient même d'être franchie pour la première fois. Mais là encore, ce sont les villes en contact direct avec Paris qui sont choisies par les entreprises, à l'image de Boulogne-Billancourt «et surtout d'Issy-les-Moulineaux ; même si ça se diffuse aussi vers Malakoff et Montrouge», indique Renaud Roger.

Le Val-de-Marne, lui, a quasiment stagné sur la dernière décennie. «Les bureaux sont surtout localisés à Val-de-Fontenay, grâce au RER A, mais c'est encore trop tôt pour le reste du département. Il faudra attendre le prolongement de la ligne 14 Sud puis le Grand Paris Express», anticipe l'économiste de l'IAU.

Grande couronne et petits bureaux

Quant à la grande couronne, elle reste assez peu dynamique depuis dix ans, même si le Val-d'Oise et la Seine-et-Marne semblent décoller doucement ces dernières années. «Les entreprises cherchent à répondre aux attentes des salariés afin de les recruter, et les salariés demandent une forte accessibilité aux bureaux et aux quartiers agréables. Cela se passe donc dans la zone dense de la région, à Paris et aux alentours», analyse Renaud Roger.

Et le futur super-métro ne devrait guère améliorer la situation pour les départements les plus excentrés, qui n'en profiteront guère à quelques exceptions près (Saclay, Triangle de Gonesse, Noisy-Champs). «Le Grand Paris Express va bouleverser beaucoup de choses dans la région, y compris pour les territoires de deuxième couronne, mais l’implantation de l'immobilier de bureau restera très majoritairement concentré dans la zone dense», prédit Renaud Roger. En bref, des quartiers d’affaires ne sont pas prêt de sortir de terre en Seine-et-Marne, dans les Yvelines ou encore dans le Val-d'Oise.